서울 남산에서 바라면 시내 모습 미국의 기준금리 인하가 임박하면서 국내 부동산 시장으로도 유동성이 몰려들지 관심이 집중된다. 부동산 전문가들은 미국이 기준금리를 더 내리게 되면, 한국도 기준금리 인하를 자극받고 대출금리도 함께 내려갈 것으로 본다. 금리가 내려가도 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한돼 있어 거래량 자체가 급격히 늘어나진 않을 것으로 전망된다. 하지만 현금부자들이 선호하는 지역 위주로 매수 심리가 살아나고, 대출규제 영향에서 비교적 자유로운 상업용 부동산 시장으로 온기가 퍼질 것이란 시각이 우세하다. ▶거래량 증가는 적어도, 서울 집값은 계 연금복권 속 오른다=부동산 전문가는 금리가 내려가면 부동산 시장 가격 상승은 높아질 수밖에 없다고 말한다. 미국 연방준비제도는 16~17일(현지시간) 공개시장위원회(FOMC) 회의를 열고 현재 4.25∼4.50%인 기준금리 인하 여부를 결정한다. 도널드 트럼프 대통령은 최근 ‘빅컷’(0.50%포인트 금리 인하)을 언급하며 “지금은 금리를 인하하기에 완벽한 시점”이라 단위기관 며 금리인하 압박 수위를 높이고 있다. 김제경 투미부동산컨설팅 연구소장은 “6·27 대출규제 효과가 약화되는 상황에서 금리인하 시그널이 나온 것만으로도 사람들의 매수심리를 자극할 것”이라며 “시장금리 하락으로 예·적금 등 투자매력이 사라지면 주식, 부동산 등 투자자산으로 유동성이 쏠릴 수밖에 없다”고 말했다. 한국은행은 아파트담보대출문의 앞서 11일 통화신용정책 보고서를 통해 “올해 상반기 서울 아파트 가격 상승분의 26%가 기준금리 인하에 따른 것으로 나타났다”고 밝힌 바 있다. 실제 6·27 대출규제에도 부동산 가격은 지속적인 상승세를 보이고 있다. 한국부동산원에 따르면 부동산매매가격지수(3월=100 기준)는 5월 99.91이었던 6월 100.09, 7월 100.24, 개인자영업자대출 8월 100.27 등으로 올랐다. 특히 서울 지역은 4월 100.33, 5월 100.88에서 8월 103.95까지 상승 폭이 더욱 크다. 일부 선호 단지와 재건축 추진 단지에서 상승계약이 체결돼 전체적인 가격 상승이 이어지는 중이다. 이에 현금부자들이 일부 지역 위주로 거래를 이끄는 장세가 이어질 것이라는 전망이 높다. 함영진 우리은행 kji대부 부동산리서치랩장은 “대출 규제 영향으로 거래량은 늘지 않더라도 서울 강남권, 한강변 아파트 등 선호 지역 위주로 거래가 이어질 것”이라며 “주식 등 다른 투자자산으로 유동성이 얼마나 분산되느냐에 따라 향후 집값 상승 속도는 달라질 수 있다”고 전망했다. 금리 인하 기대감이 지방 핵심지 집값 상승 기대감을 키울 수 있다는 분석도 나온다. 정보현 NH투자증권 부동산수석연구원은 “수도권 외의 지역은 대출규제 영향권에서도 벗어나있어 금리 인하가 더욱 호재로 작용할 것”이라며 “부산, 대구 등은 저점 찍고 반등하는 흐름이 이미 나오고 있는데다가, 유동성 장세에서 인플레이션 헤지 기능이 있는 부동산 자산 선호가 짙어질 것”이라고 봤다. 김제경 소장도 “서울은 핵심 상급지, 지방은 광역시 위주로 차별화한 시장이 예상된다”고 분석했다. ▶공실리스크로 가격 낮아진 상업용 부동산, 활기 찾을 수=아파트 등 주택 시장은 지역별로 양극화·차별화가 이어지는 반면 상업용 부동산 시장은 활기를 찾을 수 있다는 전망도 나왔다. 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “금리 인하로 자산을 은행에 예치하기보다는 현금을 보유하려는 심리가 세질 것”이라며 “특히 상업용 부동산에서 호가가 급격히 낮아진 매물이 나온다면, 수요가 나타날 수 있다”고 진단했다. 상업용 부동산 시장은 최근 들어 점진적인 거래회복세를 보이고 있는 양상이다. 부동산플래닛에 따르면 7월 전국 상업업무용 빌딩 거래량은 총 1224건으로 전월 대비 9.1% 증가했다. 같은 기간 거래금액은 4조2498억원에서 4조1186억원으로 3.1% 감소한 것으로 나타났다. 금액대별로 보면 10억원 미만 빌딩이 738건으로 전체의 60.3%를 차지했다. 10억원 이상 50억원 미만 빌딩도 전체의 30%를 차지해 90%가 50억원 미만의 중저가 빌딩에 쏠린 것으로 나타났다. 함영진 랩장은 “상업용 부동산의 공실리스크가 해소되지는 않았다”면서도 “이재명 정부 출범 이후 민생회복 소비쿠폰 발행 등 경기활성화 시도가 이어지면서 강남, 성동 등 지역부터 상업용 부동산 거래가 나타나고 있다”고 했다. 황세운 자본시장연구원 선임연구원은 “주택담보대출와 달리 직접적인 규제 영향이 없는 상업용부동산 담보대출이 최근 늘고 있다”며 “주담대 규제의 풍선효과로 상업용부동산이 각광을 받을 수 있다”고 내다봤다. 서정은 기자